解析:产业“勾地”四大模式与案例总结

       当前房地产企业对于拿地方式的理解,主要分为三类:招拍挂、收并购、勾地。三者各有各的优劣势:①公开招拍挂竞价拿地,简单高效,但地价高、命中率低,且地块一般都很小,可以说是“吃了上顿没下顿”,一旦没粮就得重回市场高价拿地;②收并购拿地,好处是切入成本低、资金杠杆高,但隐形风险也不小,一旦前期尽调不充分,很容易就出现影响项目开发的风险事项,导致项目无法开发,变成沉淀资产。

       本文重点要谈的“勾地”,起源于中国香港,是香港在金融危机时不得已出台的一项政策,即指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向,并承诺愿意支付的土地价格。本质就是一种找政府勾兑的询价制度,这种方式能弥补招拍挂和收并购的不足,成为招拍挂主战场外与收并购并列的重要补充模式。

       在此总结了勾地的四大模式,以供同行参阅。

       一、村企合作,土地作价入股田园综合体

       模式:开发商提前2-3年介入,与村民委托代表人洽谈沟通。委托方以土地作价入股,在开发商0溢价竞得地块后将土地出让金返还。

       案例:惠州GJB2017-24西区荷茶地段碧桂园2015年已开始跟进,GJB2017-26西区荷茶地段深圳一开发商已跟进3年,出让文件要求:

       (1)竞得人在竞买成功后与委托方共同成立项目公司开发土地,委托方以土地作价占21%股权,竞得人出资开发建设占79%股权。委托方参与项目管理,委托方确定设计方案,同时委托方所分物业具有优先选择权,具体位置可任意挑选(包括商业和住宅)。

       (2)双方分成物业方式以整个项目可计入容积率21:79的比例分成,即委托方分得整个项目21%的物业,竞得人分得整个项目的79%物业。

       (3)委托方及竞得人双方按照住宅6000元/㎡、商铺10000元/㎡的价格对物业进行网签备案,委托方分得物业可委托竞得人代为销售。若自委托销售之日起6个月内委托方分得物业未能销售完毕的,经双方同意可将物业反售给竞得人,竞得人按照住宅7000元/㎡、商铺12000元/㎡的固定价格进行回购。

       二、设置约束条件,实现“私人订制”

       模式一:为勾地企业特点量身打造竞买资格要求,如世界500强企业等。

       案例:阳江市江城区12宗地为绿地勾地项目,要求:竞买人须为世界500强企业或其全资子公司(以2016年美国财富杂志公布的企业名单为准);竞买人在国内有已建成的建筑高度不低于140米的超高层办公楼的成功经验;竞买人须全资持有商业管理公司,同时拥有自主开发购物中心品牌(商标),且国内已开业运营的购物中心不少于1个;竞买人自主开发自营酒店品牌(商标)在国内已开业的四星级(以上酒店不少于1家)。

       模式二:根据当地的建设规划,要求开发商引进指定产业、人才或品牌、具有指定资质,该类竞买一般要求提供由政府机构出具资格审查的相关证明。

       案例:碧桂园和富士康以底价联合竞得广州市增城区朱村街朱村村凤岗村两宗地,出让文件要求:竞买人须承诺引进不少于两家从事面板驱动与电源管理IC研发、8k硬件系统研发及相关产业的企业;竞买人须承诺引进相关产业的企业至少有1名以上中国科学院院士或中国工程院院士、长江学者、国家杰出青年科学基金获得者在本科技小镇内从事科技研究工作;同时,竞买人需提供广州市增城区科技工业和信息化局出具的竞买人符合地块产业类型为众创空间、孵化器、加速器及超高清8K应用、8k技术研发等8k液晶面板相关产业的证明。

       三、商住捆绑出让,建设山水度假区

       模式:将一个地块切分为多幅出让,有时候将商业地块与住宅地块捆绑出让。

       案例:嘉兴市海盐县武原街道15地块,一共有7块住宅用地以及8块商业用地,每一块住宅用地都需要与不相邻的商业用地为整体出让的地块,申请人须同时申请购买,不接受单宗地报价,竞买人须同时统一报价、同时竞得。经咨询政府部门,政府也表明此批地块为山水六旗的度假区项目,不建议参拍。

       四、特殊产业要求,多块批量获地

       模式:要求对地块进行指定的开发建设,如建设为城市综合体、商业中心、大型酒店、度假区等,该类出让一般要求开发商签订开发协议,同时是多块地批量进行挂牌。

       案例:徐州市贾汪区2017-300泰和路北侧,鸿福路南侧,凤鸣路西侧、2017-301泰和路北侧,鸿福路南侧,凤鸣路西侧两地块为融创勾地,出让文件要求:竞得人前

       (via 产城观察网)

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