那些关于“创新型产业用地”的政策

       为落实国家产业升级的大方针,促进区域产业转型升级,发展战略性新兴产业,各大城市均出台了新型产业用地政策。

图:全国创新型产业用地概况

       1、北方地区:政策虽已出台,但是落实较少

       北方地区因为北京首都的存在,我国很多政策风向都从这里吹向全国,新型产业用地政策也不例外,全国最新出台新型产业用地政策的地区是北京市。但在政策的落实上,北方城市稍显迟缓。

       北京市:M4

       2006年北京市出台了《北京中心城控制性详细规划》,创新性地提出了高新技术产业用地(也称为工业研发用地,即M4),容积率从1.5~5.0不等。但是这份文件没有对具体的产业门类进行规定限制,导致不少企业在房价高企的推动下,打政策擦边球,不仅让政府损失了土地出让收益,也没有达到以低廉成本扶持产业发展的初衷。

       为了管控工业地产“过度房地产化”的乱象,2017年12月31日,北京市政府出台了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》,《意见》规定全面停止分割销售全市的工业用地以及上面建设附着物。

       2018年3月,北京市发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,《清单》提出鼓励部分区域(包括中关村科学城和城市副中心)的工业、仓储、批发市场等非居住类用地调整为科技创新用房,这就提出了一个新的概念“M创”。但时至今日,这个M创的管理细则也没有出台,从“M”到“M创”,现在仍是一个谜。

       北方其他城市:在随后的几年中,北方多地城市纷纷推出工业用地政策,例如:2016年济南市出台《关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见(试行)》、天津出台的M4政策等,均被废除。

       2、长三角地区:政策落实性强,对创新型产业用地开发限制条件明确

       长三角地区一直是我国城镇化发展的样板,政策落实很到位,创新型产业发展受到政府的高度重视。在新型产业用地政策上,也是如此。

       上海市:M4

       2013年《上海市规划和国土资源管理局关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》,统一了工业研发用地(M4)和研发总部用地(C65)。目前,上海工业研发用地(M4)已经被废除。

       2016年上海市发布了《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》,允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占总建筑面积的比例不超过 15%,增加必要的住宅、教育、商业、娱乐、培训等配套。

       在分割销售方面,工业用地标准厂房类建设用地使用权不得整体或分割转让;研发总部通用类建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权,剩余部分可分割转让。在容积率方面,未出让工业用地容积率不大于2.0、研发总部类用地容积率不大于3.0。据笔者考察发现,目前,在上海地区,民营企业只要与国有企业合作成立平台公司一起开发工业园项目,可获得项目50%的项目出售权。

       杭州市:M

       2014年1月16日,为了应对产业转型升级的需要,推动新兴产业发展,杭州市出台了《关于规范创新型产业用地管理的实施意见(试行)》(下称“意见”),首次提出创新型产业用地(M创)的概念。“M创”的容积率要求是不低于2.0(各区标准略有差别,比如西湖区要求是不低于2.5),没有上限,且用于产业配套的面积占项目总建筑面积比例不超过15%。

       此外,“M创”的一大亮点是采用“先租后让”的弹性供地制度。首期租赁期限最长不超过6年,年租金为出让价格和土地还原率的乘积,最高出让年限(含租赁期限,一般是30或50年)和出让价格(按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定)予以明确。待租期满后,达产验收的企业可办理剩余年限土地出让手续;未达验收的给予一年延长期,一年之后仍未通过则解除合同。

       2015年6月,首批创新型产业用地挂牌成交。2015年6月两宗分别为53亩、28亩的创新型产业用地,由杭州丰泰电商产业园管理有限公司分别以总价14242万元和7465万元竞得,折合土地单价269万元/亩和267万元/亩,两宗土地的出让价达到了我市最低工业限价的3倍。

       南京:M科(B29aMa/MxC65

       2011年以来,南京综合工业和商办用地,推出了三类创新型产业用地,一是在B类(商业服务业设施用地)B29项(其他商务设施用地)下细分B29a用地(科研设计用地),将经营性科研设计用地与科研事业单位用地相区分;二是在2013年的《关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》中明确了新的科研设计用地——即C65和生产研发用地Ma/Mx,主要适用于生产性服务业(即2.5产业),二者的土地登记用途统一为科教用地(科技研发),我们把它简称为“M科”。

       目前,南京市新增的科技园区类项目的主要用地类型基本为“M科”,分为不可分割销售(自用型)和可分割销售两种,可分割的部分不超过50%,容积率基本在1.5~4.0之间。可销售型地价标准主要针对土地受让方为园区或政府投资平台的情况;其他主体取得的科技研发用地需分割转让或销售的,挂牌出让起始价在可销售型地价标准基础上再上浮80%。

       3、珠三角地区:政策创新性强,落实速度快

       长三角地区对内是我国改革开放的实验区,对外承接着我国的大量的进出口贸易。因此,长三角地区一直是我国制度创新的排头兵,在产业用地的创新上也一直走在前列。

       深圳:M0

       2013年1月,为了缓解土地空间压力、有效推动产业升级,深圳市一口气发布了7份文件,包括一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件。

       2014年1月1日,在“1+6”的基础上,深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》,首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地(M0)”门类。M0用地因其灵活性的创新特征而备受关注。

       建筑规则方面,严格限定普通工业厂房最小分割面积为1000平方米,新型产业用房最小分割面积为300平方米;在容积率方面,工业项目取消容积率上限;配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%,且一级线内工业用地不得建设商品住宅、大型商业,轨道500米范围内可建不超过10%人才和保障住房。

       此外,在创新型产业用地的受让人方面也做了限定,M0产业用房的买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位,符合新型产业项目准入条件,经开发主体资格审查合格后方可参与购买。

       2018年12月24日,深圳市永联科技股份公司以3270万元竞得位于深圳市龙岗区宝龙工业城的“先租后让”地块。该宗地用地面积7394.36平方米,根据规划指标,容积率4.0,总建筑面积29577平方米。根据要求,企业竞得该地块,取得5年承租权,租赁期间不得转让、转租或抵押。据获悉该地块在出让前,政府就设置了一定限制条件。

       该宗地的竞拍准入行业类别为新能源产业或新一代信息技术,且租赁申请人从事该地块准入行业不少于5年,租金按年缴纳,租赁期满后既可以选择续租也可以选择出让,出让金扣除已缴纳租金。该地块的竟得企业需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议,租赁期限内,企业的产值、税收等各项指标通过履约考核,则上述土地使用权由租赁转为出让;如果未能通过履约考核,租赁期满将收回土地使用权。

       东莞市:M0

       2013年,东莞出台《东莞市产业转型升级基地认定和管理试行办法》,其中提出的产业转型升级基地用地性质基本就是工业用地的创新分支,定义为“现代化工业区或融合工业生产、工业研发、工业办公及其它配套服务业的工业产业综合体”,产业属性为“产业属性必须是都市型工业、创意产业和生产性服务业等,以从事工业设计、研究开发、营销管理、技术服务和生产制造为主体的产业”,容积率不低于1.5,可以分割销售,每栋建面不小于600平米,分拆单元建面不小于300平米,由工业用房和配套设施用房两部分组成。

       2018年3月,《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》正式出炉,其中将M0容积率规定在3.0~5.0之间, 符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割,每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。

       惠州:M+

       2018年7月,惠州市政府发布了《惠州仲恺高新技术产业开发区新型产业用地(M+)管理暂行办法(征求意见稿)》。《意见》指出在城市用地分类中增设平行于(注意,而非“隶属于”)工业用地(M)的新型产业用地(M+)类型。

       新型产业用地土地使用年限不超过40年,鼓励施行弹性出让政策,分为产权分割(允许销售50%)和非产权分割两种使用类型,容积率原则上不低于2.5。配套用房计容积率建筑面积不得高于总计容积率建筑面积的30%,其中服务型公寓单套套内建筑面积不得超过70平方米;新型产业用地严禁建造各类型住宅。

       在规划建设要求上,“M+”新型产业用地严格要求“去房地产化”,其项目用房包括产业用房和相应的配套服务设施用房。配套用房的规划、施工、竣工验收及销售等手续办理均不得早于产业用房;产权分割项目产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米。政府对企业获取新型产业用地做出了限制。申请M+时,企业需要承诺项目达产后,土地年产值不低于15000元/平方米,年税收贡献不低于750元/平方米。

       华中地区:在华中地区,新型产业用地政策处于萌芽阶段。

       从2018年7月初,武汉市规土局已经开始了《武汉市创新型用地分类标准和管控机制研究》筹备工作,相信不久华中地区的创新型产业用地政策就会落地实施。纵观全国各地的创新型产业用地政策均具有以下三个特点:第一是地块的容积率高、产业配套比例均大幅提高;第二是园区物业的分割销售均在一定程度上受到了限制;第三是“弹性供地”陆续在不同地区实施。

       据笔者分析应该具有四个方面的原因:

       一、提高容积率是一方面是因为政府倡导土地集约节约利用,提高土地利用率;另一方面是研发办公、生物医药、文创设计等产业类企业的办公从从业生产中分离了出来,使得高层的研发办公楼也能满足其研发与生产的需求。

       二、提高产业配套用地比例,增加工业园区内住宅、商业及教育的配套,推动产业园区向产业城镇转化,其目的是打造产城融合的产业新城。

       三、不同的地区根据区域特点对工业园区的分割销售进行了限制,本质是让“地产回归产业”,让地产配套能真正服务有企业发展。

       四、北方地区、长三角地区、珠三角地区及华中地区都相继出台创新型产业用地政策,展现出城市间的产业竞争,也凸显出我国大多数城市对创新创业的大力支持。

       目前,全国已经拥有杭州、南京、惠州等地陆续出台了“弹性供地”相关的政策。“弹性供地”政策的出台,将进一步提高政府对工业用地的管控权,增加土地收益,同时也能及时降低企业的损失,保障企业的利益。据笔者推断“弹性供地”政策将会进一步在全国推广。整体上来看,创新型产业用地的提出,是政府顺应产业升级而做出的土地供应调整。

       在产业升级的宏观背景下,原来的产业园区已经不能满足新兴产业发展的需求,而创新型产业用地政策的出台,将有效推动创新型产业用地的开发,推动产业升级,促进创新型企业发展。

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